מחשבון תשואה לדירה להשקעה

ניתוח תשואה ברוטו, תשואה נטו ותשואה על ההון העצמי לפני ואחרי מס.

סיף ח'טיב · רואי חשבון

שנת מס 2026

מחשבון תשואה לדירה להשקעה

ניתוח תשואה ברוטו, תשואה נטו ותשואה על ההון העצמי לפני ואחרי מס

1 פרטי הרכישה

מחיר רכישת הדירה (₪)

סיווג הדירה לצורך מס רכישה

שכ"ט עו"ד %

תיווך ברכישה %

שיפוץ/ריהוט ₪, חד-פעמי

מס רכישה מחושב אוטומטית לפי מדרגות 2026

2 מימון ומשכנתא

אחוז מימון (LTV) %

ריבית שנתית ממוצעת %

תקופת הלוואה שנים

3 הכנסות משכירות

שכר דירה חודשי (₪)

אחוז ריקנות שנתי %

4 הוצאות שוטפות שנתיות

ניהול נכס % משכ"ד

ביטוח מבנה ₪ לשנה

ועד בית (אם על בעל הדירה) ₪ לשנה

תחזוקה ותיקונים % משכ"ד

הוצאות נוספות ₪ לשנה

5 מיסוי הכנסות משכירות

מסלול המס לחישוב התשואה

שיעור מס שולי משוער %

שיעור פחת שנתי % (2%–4%)

שווי מרכיב המבנה (ללא קרקע) לצורך פחת % ממחיר הרכישה

תקרת הפטור החודשית לשנת 2026 היא 5,654 ₪; פטור חלקי עד 11,308 ₪ לחודש. מעל תקרה זו יש לדווח במסלול אחר.

מסלול	מס שנתי משוער

6 עליית ערך ואינפלציה — תשואה כוללת

עליית ערך נדל"ן שנתית %

אינפלציה שנתית משוערת %

תקופת החזקה לבדיקה שנים

הכנסות משכירות והוצאות שוטפות גדלות עם האינפלציה

החישוב מניח משכנתא בריבית קבועה (ההחזר החודשי אינו משתנה), מדמה את יתרת ההלוואה מדי שנה, ואינו כולל עלויות מכירה או מס שבח בעת המימוש.

תשואה על ההון העצמי (Cash on Cash) — אחרי מימון ומס

0.0%

תשואה ברוטו

0.0%

תשואה נטו (ללא מימון)

0.0%

תזרים חודשי נטו

0 ₪

נק' איזון תפוסה

עלות רכישה כוללת

מחיר הדירה-

מס רכישה-

שכ"ט עו"ד-

תיווך-

שיפוץ/ריהוט-

סה"כ עלות רכישה-

מימון והון עצמי

גובה משכנתא-

הון עצמי נדרש-

החזר חודשי (קרן+ריבית)-

סה"כ החזר שנתי-

תזרים שנתי

הכנסת שכירות בפועל (בניכוי ריקנות)-

הוצאות תפעוליות-

רווח תפעולי נטו (NOI)-

מס על הכנסות שכירות-

NOI לאחר מס-

פחות החזרי משכנתא-

תזרים מזומנים שנתי נטו-

תשואה שנתית ממוצעת כוללת (10 שנים) — כולל עליית ערך

0.0%

תשואה ריאלית (מנוכה אינפלציה)

0.0%

הון עצמי בסיום התקופה

פירוט תרחיש רב-שנתי

שווי הנכס בסוף התקופה-

יתרת משכנתא בסוף התקופה-

הון עצמי בסיום (במימוש)-

סך תזרים מזומנים מצטבר לאורך התקופה-

רווח כולל (הון + תזרים, לעומת הון עצמי התחלתי)-

תשואה שנתית ממוצעת נומינלית-

תשואה שנתית ממוצעת ריאלית-

המחשבון מיועד להערכה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות. שיעורי מס הרכישה ותקרות הפטור ממס על שכר דירה מבוססים על נתוני שנת המס 2026 ועשויים להשתנות. יש להיוועץ ברואה חשבון לבחינת המקרה הפרטני. המחשבון נועד להמחשה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי מכל סוג שהוא. התוצאות מבוססות על הנתונים שהוזנו על-ידי המשתמש ועל הוראות החוק והתקנות כפי שהיו ידועות במועד פרסום המחשבון, והן עשויות להשתנות בהתאם לנסיבותיו האישיות של כל משקיע ולשינויי חקיקה. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות פיננסיות מבלי לקבל ייעוץ פרטני, ומשרדנו אינו נושא באחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה משימוש במחשבון ו/או הסתמכות על תוצאותיו.